【房屋租賃合同】怎么簽訂廠房租賃合同?簽訂廠房租賃合同應(yīng)該注意什么事項？
對于商鋪租賃合同的簽訂，很多人都認(rèn)為非常簡單(雖然實際上也非常簡單…),但目前租賃合同糾紛頻發(fā)，筆者代理租賃合同后發(fā)現(xiàn)大部分租賃合同糾紛都是因簽合同前過于馬虎或不甚在意而導(dǎo)致。簽訂廠房租賃合同是常見的一項法律活動，為了盡可能保護(hù)企業(yè)承租廠房中的合法、合理利益，避免在租用過程中產(chǎn)生不必要爭議，對于相關(guān)條款應(yīng)明確約定，所以合同的簽訂一定要慎之又慎。筆者在此結(jié)合過往服務(wù)經(jīng)驗，總結(jié)簽訂租賃合同前需注意的事情。
簽訂商鋪租賃合同不同于一般的住宅租賃合同，其關(guān)系著承租人后期的成立公司、開業(yè)經(jīng)營和產(chǎn)生收益等諸多利益，故在簽訂商鋪租賃合同之前，雙方應(yīng)當(dāng)注意對的下列信息進(jìn)行核實：
一、審查承租方與出租方的基本情況
1、對出租方主要應(yīng)了解內(nèi)容：
①租賃場所相關(guān)手續(xù)是否齊全。例：廠房是否有合法的產(chǎn)權(quán)證件?是否屬于共有產(chǎn)權(quán)?是否能正常使用，不屬于危險房屋之列?是否屬于違規(guī)建筑等。
②租賃物基本情況，如：租賃場所的位置、租賃場所實際有效使用面積、租賃場所功能、租賃場所設(shè)施設(shè)備等。
③、租房的用途。 出租人需要核實承租人租房的用途究竟是辦公場地、經(jīng)營場所還是作為倉庫使用，并應(yīng)當(dāng)在合同中明確的約定租房的用途，以免承租人的某些使用行為違反法律法規(guī)的規(guī)定，或?qū)Ψ课莸脑O(shè)備設(shè)施造成損壞。
?、?/span>、承租人的經(jīng)營范圍。 出租人應(yīng)當(dāng)核實承租人的經(jīng)營范圍，以確保在該房屋從事某項經(jīng)營行為合法合規(guī)，或者避免因承租人的經(jīng)營活動導(dǎo)致污染、擾民，以及對房屋造成損壞等后果。
⑤、承租人的資信情況。 出租人可以通過相關(guān)網(wǎng)站核實承租人的工商登記信息、涉訴情況和信用信息，以了解承租人的真實情況、履約能力等，以防后續(xù)產(chǎn)生不必要的糾紛。
2、對承租方主要應(yīng)了解的內(nèi)容有：
①法律地位;
②經(jīng)營范圍
;③社會信譽(yù);
④財務(wù)情況;
⑤履約能力即資金問題。
⑥、房屋用途以及土地用途 。必須確保房屋的類型是商業(yè)性質(zhì)，土地是非住宅性質(zhì)，否則將面臨著無法辦理營業(yè)執(zhí)照和非法使用房屋或土地的風(fēng)險。
⑦、房屋的權(quán)利人 。承租人必須弄清楚房屋的所有權(quán)人情況，是一人所有還是多人共有，如果是在多人共有的情形下，須確保所有的權(quán)利人都同意簽署該商鋪租賃合同，以免出現(xiàn)部分房屋共有人因不同意租賃房屋而向承租人主張返還原物、賠償損失等權(quán)利的情形。
⑧、是否存在“一房多租”的情形 。由于商鋪租賃的收益較大，出租人為了謀取不正當(dāng)利益，可能會將同一個商鋪同時出租給不同的承租人。如果承租人不核實是否存在“一房多租”的情形，很容易產(chǎn)生房屋使用權(quán)等的糾紛，也會影響營業(yè)執(zhí)照的辦理。承租人可以通過房管部門查詢商鋪的租賃登記信息，或通過其他渠道多方打聽商鋪的租賃情況。
⑨、該房屋是否是某公司的注冊地址 。如果該房屋曾作為某公司的注冊地址，該公司在退租后并未及時變更或注銷該注冊地址，承租人便無法以此房屋作為注冊地址成立新的公司。
除此之外，承租人還應(yīng)當(dāng)核實出租人的基本身份信息、商鋪的具體位置、使用面積、裝修和相關(guān)設(shè)備設(shè)施等情況，不要輕信出租人的一面之詞。上述內(nèi)容是雙方基本情況的指標(biāo)，應(yīng)認(rèn)真分析和判斷。
二、租賃合同之租金及相關(guān)費(fèi)用的條款
(一)租金
1、明確約定租金的支付方式，如以現(xiàn)金、匯票或是支票;實行按季支付制。
2、明確約定租金支付時間，每期于每季的幾月幾日支付租金。如果承租方在一定寬限期內(nèi)沒有按時支付，應(yīng)支付遲延租金或違約金，或出租方有權(quán)解除合同。
3、約定出租方在租賃期間不得擅自提高租金。
(二)相關(guān)日常費(fèi)用
租賃期間，承租方使用該租賃場所發(fā)生的水、電、燃?xì)?、通訊、設(shè)備、物業(yè)管理等費(fèi)用的承擔(dān)進(jìn)行明確約定。
三、租賃合同之維修責(zé)任條款
為避免風(fēng)險，應(yīng)特別注意租賃合同中出租方對租賃物的維修責(zé)任，以及租賃場所及相關(guān)的配套設(shè)施和經(jīng)營條件，以保障承租方正常經(jīng)營。
出租方應(yīng)負(fù)責(zé)租賃場所固有配套設(shè)施設(shè)備等的免費(fèi)維修，在一定時間內(nèi)未派員維修或未恢復(fù)正常使用的情況下，承租方自行維修產(chǎn)生的費(fèi)用可直接從應(yīng)付租金中予以扣除。
四、租賃合同之拆遷補(bǔ)償歸屬條款
當(dāng)前由于規(guī)劃原因?qū)е碌牟疬w經(jīng)常發(fā)生，租賃合同中應(yīng)對拆遷中相關(guān)補(bǔ)償費(fèi)進(jìn)行詳細(xì)約定，如一次性經(jīng)營補(bǔ)助、搬遷補(bǔ)助等。
五、租賃合同之押金條款
在廠房租賃合同訂立中，合同雙方當(dāng)事人都盡量避免風(fēng)險，預(yù)防欺詐，承租方應(yīng)在合同訂立前交給出租方一定的押金，應(yīng)根據(jù)實際情況在租賃物價值范圍內(nèi)決定押金的數(shù)額。
六、其他事項
簽訂廠房租賃合同時，建議根據(jù)實際情況對租賃用途、租賃期限、免租期裝修期、轉(zhuǎn)租、違約責(zé)任、訴訟管轄地等約定清楚，以降低合同履行風(fēng)險和保證合同順利履行，并盡可能保障承租方的合法、合理利益。
(一)、明確出租方、承租方的主體資格。出租人應(yīng)當(dāng)是對廠房擁有產(chǎn)權(quán)或者是法律上認(rèn)可的房屋合法代管人或權(quán)利人。有些廠房的產(chǎn)權(quán)歸屬于上級公司或集團(tuán)公司，企業(yè)只享有使用權(quán)，因此企業(yè)在出租時必須征得上級公司或集團(tuán)公司的書面同意。承租人如果是企業(yè)，出租人必須查驗承租人的營業(yè)執(zhí)照、相應(yīng)的生產(chǎn)經(jīng)營資質(zhì)證書、生產(chǎn)經(jīng)營范圍等。承租人如果是個人，出租人應(yīng)當(dāng)查驗承租人的身份證，并對其資金、信用等情況進(jìn)行了解。
(二)、雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同。租賃合同的條款應(yīng)包括：雙方的名稱、住所;廠房坐落、面積、附屬設(shè)施;廠房用途;租賃期限、租金數(shù)額、支付方式;違約責(zé)任及爭議解決途徑等。
(三)、租賃合同履行中的注意事項：租賃廠房從事生產(chǎn)經(jīng)營活動的，應(yīng)當(dāng)符合原規(guī)劃設(shè)計的使用性質(zhì)、安全生產(chǎn)條件和防火等級，未經(jīng)有關(guān)部門審核同意，租賃雙方均不得擅自改變租賃廠房的生產(chǎn)使用性質(zhì)。承租方應(yīng)當(dāng)在核準(zhǔn)的經(jīng)營范圍內(nèi)從事生產(chǎn)經(jīng)營活動，其營業(yè)執(zhí)照按規(guī)定進(jìn)行年檢后，將營業(yè)執(zhí)照的復(fù)印件送交出租方備案。
另外，承租人在租賃期間轉(zhuǎn)租廠房的，如果原租賃合同中約定可以轉(zhuǎn)租的，那么根據(jù)約定處理。如果對轉(zhuǎn)租沒有約定的，承租人轉(zhuǎn)租廠房應(yīng)當(dāng)取得出租人的書面同意，否則出租人有權(quán)解除租賃合同。在轉(zhuǎn)租過程中承租人和次承租人也要簽訂安全生產(chǎn)管理協(xié)議，明確生產(chǎn)、消防等安全管理職責(zé)。
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